Historisch. Kunstvoll. Effizient – Denkmal-MFH in Bestlage mit Dachterrasse
Denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus in Köln-Neustadt-Süd mit 10 Einheiten, historischer Fassade, starker Lage und attraktivem Renditepotenzial.
3.200.000€
279.000€
Objektbeschreibung
Zum Verkauf steht ein einzigartiges Mehrfamilienhaus mit insgesamt zehn Einheiten, bestehend aus neun Wohneinheiten sowie einem langfristig vermieteten Ladenlokal im Erdgeschoss. Die dort ansässige Damenboutique trägt zu einem gepflegten und stilvollen Erscheinungsbild des Hauses bei.
Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und vereint damit historischen Charme mit erheblichen steuerlichen Vorteilen. Die repräsentative Fassade zeigt typische Elemente des Historismus mit Anklängen an die Neorenaissance: Stuckverzierungen, Pilaster und reich gegliederte Fensterrahmungen verleihen dem Objekt eine unverwechselbare Ausstrahlung und heben es optisch deutlich hervor. Beheizt wird die Immobilie über eine umweltfreundliche und wartungsarme Fernwärmeanlage, der Energieverbrauchsausweis weist einen Wert von 84 kWh/m²a aus. Die Gesamtwohn- und Nutzfläche beträgt ca. 672 m².
Besonders hervorzuheben ist die großzügige Maisonettewohnung mit rund 165 m², die derzeit eigengenutzt wird. Hier wird im Laufe des Jahres ein Personenaufzug fertiggestellt, wodurch der Wohnkomfort zusätzlich gesteigert wird. Das Highlight dieser Einheit ist die groß angelegte Dachterrasse, die als seltenes Alleinstellungsmerkmal eine außergewöhnliche Wohnqualität bietet. Diese Wohnung eignet sich perspektivisch sowohl für Eigennutzer als auch als attraktive Premiummietfläche.
Ein herausragender Vorteil dieser Immobilie liegt im steuerlichen Sonderstatus: Als eingetragenes Kulturdenkmal ist sie gemäß §7i EStG abschreibungsfähig. Dies ermöglicht es Käufern, denkmalbedingte Sanierungskosten über zwölf Jahre hinweg mit bis zu 9 % und 7 % steuerlich geltend zu machen, ergänzt um die jährliche lineare Gebäudeabschreibung von 2,5 %. Daraus ergibt sich eine erhebliche steuerliche Hebelwirkung, die insbesondere für Kapitalanleger mit hoher Steuerlast oder Investitionen im Rahmen vermögensverwaltender Strukturen von großem Interesse ist.
Auch in Bezug auf die Entwicklungsmöglichkeiten bietet das Objekt vielfältige Szenarien: Ein klassisches Buy-&-Hold-Investment mit hoher Eigenkapitalquote ermöglicht durch Tilgung, steuerliche Optimierung und stabile Mieterträge bereits ab Erwerb einen positiven Cashflow. Darüber hinaus bietet sich Potenzial durch Mietwertentwicklungen im Rahmen gesetzlich zulässiger Anpassungen, sodass innerhalb weniger Jahre eine deutliche Renditesteigerung erreicht werden kann. Schließlich besteht die Option, gezielte Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen und durch die Denkmal-AfA ein erhebliches steuerliches Abschreibungspotenzial zu realisieren.
Insgesamt handelt es sich um eine außergewöhnliche Immobilie, die historische Architektur mit steuerlichen Vorteilen und vielfältigen Entwicklungsperspektiven verbindet. Ein seltenes Investmentjuwel für Kapitalanleger, die Wert auf Substanz, steuerliche Optimierung und nachhaltige Renditeentwicklung legen.
Lagebeschreibung
Die Kurfürstenstraße liegt in einer der begehrtesten Innenstadtlagen Kölns – der Neustadt-Süd. Diese Mikrolage vereint alle Faktoren, die aus immobilienwirtschaftlicher Sicht langfristige Wertstabilität und Renditestärke garantieren: eine hohe Mietnachfrage, geringe Fluktuation, urbane Infrastruktur sowie eine ausgeprägte Lebensqualität.
Der Standort ist geprägt durch eine historisch gewachsene Altbausubstanz und ein attraktives Umfeld mit vielfältiger Gastronomie, Nahversorgung und Bildungseinrichtungen. Dank der hervorragenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind die Universität zu Köln, der Zülpicher Platz sowie der Volksgarten in wenigen Minuten erreichbar.
Aus dieser Struktur ergibt sich ein nachhaltig zahlungsstarkes Mieterklientel, das überwiegend aus jungen Berufstätigen, Expats und Akademikern besteht. Leerstand ist in dieser Lage praktisch unbekannt. Mietanpassungen oder Indexmietverträge lassen sich hier verlässlich realisieren. Gleichzeitig bietet die Lage mittelfristig attraktive Exitoptionen – etwa durch die Teilung nach WEG und den Verkauf einzelner Wohneinheiten an Eigennutzer oder Kleinanleger. Die Nachfrage nach hochwertigem Wohneigentum ist in diesem Teilmarkt konstant hoch.
Auch im größeren makroökonomischen Kontext überzeugt Köln als eine der wachstumsstärksten deutschen Metropolen mit stabiler Wirtschaftsstruktur, internationaler Strahlkraft und kontinuierlichem Zuzug. Der Immobilienmarkt zeigt sich hier besonders resilient – vor allem in innenstadtnahen Bestandslagen wie der Neustadt-Süd, wo das Angebot dauerhaft begrenzt bleibt.
Zum Verkauf steht ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus mit insgesamt zehn Einheiten – neun Wohneinheiten und ein langfristig vermietetes Ladenlokal im Erdgeschoss. Die markante Fassade zeigt typische Elemente des Historismus mit Anklängen an die Neorenaissance und unterstreicht den repräsentativen Charakter des Gebäudes. Beheizt wird das Haus effizient über Fernwärme, die Gesamtwohn- und Nutzfläche beträgt rund 672 m². Besonders hervorzuheben ist die eigengenutzte Maisonettewohnung mit ca. 165 m² und großer Dachterrasse – perspektivisch ein wertvolles Entwicklungspotenzial, ergänzt durch den geplanten Personenaufzug.
Die Kurfürstenstraße befindet sich in einer der begehrtesten Innenstadtlagen Kölns – der Neustadt-Süd. Diese Mikrolage überzeugt durch hohe Mietnachfrage, geringe Fluktuation, eine urbane Infrastruktur und ausgeprägte Lebensqualität. Das Wohnumfeld ist geprägt von historischer Altbausubstanz, Gastronomie, Nahversorgung und Bildungseinrichtungen. Universität, Zülpicher Platz und Volksgarten liegen in unmittelbarer Nähe. Entsprechend stark ist das Mieterklientel: überwiegend junge Berufstätige, Expats und Akademiker, wodurch Leerstand praktisch ausgeschlossen ist und Indexmietverträge zuverlässig umgesetzt werden können.
Neben stabilen Mieterträgen eröffnet die Lage mittelfristig attraktive Exitstrategien – insbesondere durch eine Teilung nach WEG und den Einzelverkauf an Eigennutzer oder Kleinanleger. Als wachstumsstarke Metropole mit stabiler Wirtschaftsstruktur, internationaler Strahlkraft und konstantem Zuzug gilt Köln zudem als einer der resilientesten Immobilienmärkte Deutschlands.
